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亡くなった方のご自宅を売却する場合の注意点

相続税専門税理士の富山です。

今回は、亡くなった方のご自宅を相続後に売却する場合の注意点について、お話します。

亡くなった方のご自宅の相続・売却には特例がある

相続財産の中に、亡くなった方のご自宅があるが、相続人の方が皆さん遠方に住んでいらっしゃって、もうそのご自宅に住むことはない、今回の相続を機にご自宅を売却して、その売却代金を分けっこしよう、という話になった場合や、亡くなった方と同居していた相続人がいるモノの、そのご自宅の敷地を売却してその売却代金を分けっこしないと遺産分割協議がまとまらない、ということになった場合、2つの点に注意が必要です。

それは、相続税の申告における「小規模宅地等の特例」の適用と、所得税の申告における「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用です。

相続税の申告における「小規模宅地等の特例」

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

親族の方の生活基盤になり得る宅地等については、相続税の課税を軽減しようという趣旨によるモノです。

亡くなった方のご自宅の敷地についても「特定居住用宅地等」として、この小規模宅地等の特例の適用対象となります(330㎡まで80%減額可)。

ただし、この特例の適用を受けるためには、「取得者要件」「所有継続要件」「居住継続要件」があります(要件は他にもあります)。

「取得者要件」を満たすのは、「配偶者」「同居親族」「家なき子(ザックリ言うとマイホームをお持ちでない方。マイホームを持っていても適用対象となる場合もあります)」です。

ですから、例えば、遠方のマイホームに住んでいる相続人の方(家あり子)が亡くなった方のご自宅の敷地を相続すると、この特定は適用できません。

「配偶者」には、「所有継続要件」「居住継続要件」が課せられません(相続後すぐに売却しても、引っ越しても特例適用OKです)。

「同居親族」には、「所有継続要件」「居住継続要件」が課せられます。

「家なき子」には、「所有継続要件」が課せられます。

ですから、「同居親族」「家なき子」が亡くなった方のご自宅の敷地を相続した場合、相続税の申告期限前に売却してしまうと、「所有継続要件」を満たさないため、この特例は適用できません。

所得税の申告における「マイホーム特例」「相続空き家の特例」

土地や建物を売却した場合、その売却益(譲渡所得)に対して所得税が課税されますが、一定の要件を満たすと、その譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

同居親族がいる場合

同居親族が亡くなった方のご自宅を相続し、その後に売却した場合、一定の要件を満たせば、ご自分のマイホームの売却ということで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用することができます。

同居親族がいない場合

亡くなった方がお一人で住んでいたご自宅は、その相続の発生により「空き家」になるはずです。

この空家となったご自宅については、一定の要件を満たせば、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用することができます。

相続人2人が共有で相続し、売却した場合、各相続人の譲渡所得からそれぞれ3,000万円を控除することができます。

相続人3人以上が共有で相続し、売却した場合には、各相続人の譲渡所得からそれぞれ2,000万円を控除することができます。

想う相続税理士

税負担を減らすため、各種特例の適用を受けられる方が相続・売却し、その売却代金を原資として、他の相続人の方に代償分割金を支払うような流れを検討しましょう。