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なぜタワーマンションで節税ができるの?

ホームズ!タワーマンションの相続税評価に関する今年4月の最高裁の判決で納税者が敗訴しているんだが、そもそもタワーマンションの相続税評価はなぜ問題になるんだい?
ワトスン君、タワーマンションは、実際の時価と、相続税申告における通常の評価額との差が大きいんだ。例えば、現金1億円が手元にあったとする。これをそのまま持っていると、1億円に相続税がかかる。この1億円でタワーマンションを購入すると、物件によるが、オーバーではなく相続税評価額が3,000万円ぐらいになる。もっと安くなる場合もあるが、3,000万円に相続税がかかるとなれば、相続税の課税対象を7,000万円も圧縮できる。でも、相続税を払った後に、そのタワーマンションを売却すれば、1億円が手元に戻る、なんてことは認めない、ということさ。

タワーマンションの概要

好立地にある高層の、そして豪華なマンションは、その眺望がよく、また、利便性や快適性が高いため、資産価値が高くなる

高層の建物であるということは、それだけ販売戸数も増え、建築する側(デベロッパー)もその得られる利益額が大きく、商売として魅力的であるため、販売に力が入る

資産価値が高いということは、仮に自分が住まなくても、他人に貸すことにより大きな収益を得られる

借入によりタワーマンションを購入することでも、これらのメリットを享受できるため、金融機関も融資に力が入る、富裕層にアプローチできる

相続税申告におけるタワーマンションの評価

相続税の申告においては、タワーマンションは、建物と土地(敷地権)を別々に評価する

土地については、敷地全体を評価し、その評価額に「敷地権の割合」(敷地全体のうちその所有者が持っている割合)を掛けて評価額を計算する

建物については、(建物全体の評価額ではなく)戸別に固定資産税評価額が計算されている

居住用・事業用物件としてのタワーマンションの相続税申告における取扱い

「タワーマンションで相続税対策」という場合、その「時価」と相続税申告における「評価額」との差が大きい点が注目されるが(もちろんそこがタワーマンション節税の最大のメリットだが)、税務上のメリットはそれだけではない

相続税の計算においては、「配偶者の税額軽減」「小規模宅地等の特例」という2大減税特例がある

このうち「小規模宅地等の特例」は、「ご遺族の生活基盤である居住用や事業用の土地」については、「バンバン課税しません、8割引きとか5割引きで評価していいですよ」というモノ

この割引き評価には限度があるのだが、それは「面積」による限度

特定居住用宅地等であれば330㎡まで、貸付事業用宅地等であれば200㎡まで

田舎で大きな自宅を持っていたり、相続税対策でアパートを持っていたりしたら、330㎡とか200㎡は簡単に超えてしまう

超えてしまう、ということは、その超えた部分については割引が受けられない

それに対して、タワーマンションは、全体で見るとその建物は大きく敷地も広いが、各戸当たりの敷地はメチャクチャ小さい

とても330㎡とか200㎡までいかない

つまり、全部割引対象になる

全体が割引対象になる上に、タワーマンションの敷地は田舎の土地に比べて超高単価、8割引とか5割引で評価できると、かなりの節税効果になる

想う相続税理士

小規模宅地等の特例は、面積でその限度を決めているため、タワーマンションに限らず、単価の高い土地を持っている方が有利になります。