【毎日更新】相続税専門税理士ブログ

都心の大学に上京した子供のための居住用不動産は節税になる?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税申告における小規模宅地等の特例について、お話します。

亡くなった方のご自宅敷地以外でも適用OK

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

適用パターンとしては、「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」があります。

このうち最も適用されるケースが多いのは、「③特定居住用宅地等」です。

この③はさらに、「A亡くなった方の居住の用に供されていた宅地等」「B亡くなった方と生計を一にしていた親族の方の居住の用に供されていた宅地等」の2パターンに分かれます。

Aを適用するケースが多いと思いますが、Bでもいいのです。

生計を一にしていた親族とは?

Bの「生計を一」については、「お財布が一緒の関係」とお話することが多いです。

相続税法その他の相続税に関する法律等には、「生計を一」の定義は書かれていません。

ただし、所得税基本通達には、次のようにバッチリ書かれており、こちらが参考になるモノと思われます。

所得税基本通達(一部抜粋)
2-47 生計を一にするの意義
法に規定する「生計を一にする」とは、必ずしも同一の家屋に起居していることをいうものではないから、次のような場合には、それぞれ次による。
(1) 勤務、修学、療養等の都合上他の親族と日常の起居を共にしていない親族がいる場合であっても、次に掲げる場合に該当するときは、これらの親族は生計を一にするものとする。
イ 当該他の親族と日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には当該他の親族のもとで起居を共にすることを常例としている場合
ロ これらの親族間において、常に生活費、学資金、療養費等の送金が行われている場合
(2) 親族が同一の家屋に起居している場合には、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められる場合を除き、これらの親族は生計を一にするものとする。

一緒に住んでいない(「日常の起居を共にしていない」)場合でもいいので、都心の大学に進学していて、亡くなった方が毎月の生活費の仕送りをしていたようなお子さんも、「生計を一にしていた親族」に該当し得ます。

小規模宅地等の特例の適用制限は「面積」

「③特定居住用宅地等」は、330㎡までの部分について、評価額を80%減額できます(20%評価となります)。

330㎡までという面積の限度があるだけなので、できるだけ1㎡当たりの単価が高い土地に適用した方がおトクです。

広くても単価が低ければ、そのうちの330㎡までしか適用が受けられない上に、80%減額しても、元の評価額が低いことで、減額できる金額も少なくなってしまいます。

亡くなった方が地方にお住まいの場合、その亡くなった方のご自宅の敷地は広くて単価が低いことが多いでしょう。

その場合、あまり節税メリットが享受できません。

もし、単価(地価)の高い都心にマンションを所有し、そこに「都心の大学に進学していて、毎月の生活費を仕送りしてもらっているようなお子さん」が住んでいれば、土地の評価額が地方に比べてかなり高いでしょうから、小規模宅地等の特例を適用して減額できる金額も大きくなり、節税効果も高くなります。

ただし、マンションの場合、マンションの敷地全体は広くても、そのうちの各戸当たりの面積や評価額(全体の面積や評価額に持分割合(敷地権割合)を乗じて計算します)は小さくなり、(単価は高くても)適用できる面積や評価額が小さくなってしまう(330㎡を大きく下回ってしまう)ため、思ったほどの効果が得られないことが多いです(メチャクチャ単価が高ければ別です)。

ただし、一軒家であれば、(マンションに比べて)面積や評価額が大きくなりますから、節税効果も大きくなります。

想う相続税理士

330㎡までまだ余裕があれば、それを地方の亡くなった方のご自宅の敷地で適用する、という手もあります。