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幅の狭い道に接している土地はなぜ安く評価できるの?【セットバックが必要な宅地】

想う相続税理士、富山です。

今回は、幅の狭い道に接している土地がなぜ安く評価できるのか、ということについて、お話します。

通達上の定めはこうなっています

財産評価基本通達
24-6 セットバックを必要とする宅地の評価
建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する
(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積/宅地の総地積×0.7

「セットバック」とは?

建築基準法第42条第2項に規定する道路(「2項道路」と言う)に接している土地は、将来、建物の建替え等があった場合には、その道路の中心線から2mの位置までの部分については、道路の一部として提供しなければならない、これを「セットバック」と言う

その道路として提供する部分には建物が建てられないので、建物を建てる場合には、引っ込む(「後退=セットバック」する)しかない

建築基準法を見てみると

建築基準法

(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう
一 道路法(昭和二十七年法律第百八十号)による道路(以下省略)

(敷地等と道路との関係)
第四十三条(1項) 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。(以下省略)

原則として、幅4m以上の道路に2m以上接していなければ、建物を建築することはできない、という「決まり」になっています。

想う相続税理士秘書

そんな「決まり」ができる前に建っちゃっている建物があるんですけど・・・

この「建築基準法」ができた昭和25年当時、それ以前には、そんな「決まり」はなかったもんだから、現実的に、幅4m未満の道沿いに既に建物が建っていた

何もしないと、違法建築になってしまう

そこで、このような幅が4m未満の道路を特定行政庁(建築確認をする役所)が道路として指定したものは、建築基準法上も、道路と「みなす」ことにした

建築基準法(一部省略)
(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、
二 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による道路

想う相続税理士

この道路のことを、「2項道路」「みなし道路」と言います。

ですから、「(昔から建っているからやむを得ず許してあげるけど)建替えなどをする場合には、きっちり前の道の幅を4m空けてもらいますからね!」ということになっているので、その空けなくちゃいけない部分(道路敷きとして提供しなければならない部分)は、はっきり言って価値がない(低い)訳です、建物が建てられないので。

だから、安く評価できる、ということです。