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貸家の敷地なのに特定事業用宅地等に該当する場合とは?

ホームズ!貸家の経営は不動産賃貸業だから、貸家の敷地について小規模宅地等の特例を適用する場合には、必ず貸付事業用宅地等に該当するんだろうね?
ワトスン君、そうとは限らないよ。誰が住んでいるかがポイントなのさ。

土地を減額して申告することができる小規模宅地等の特例

相続税の計算においては、「小規模宅地等の特例」という土地の評価額を減額して申告することができる制度があります。

亡くなった方や亡くなった方の生計一親族の居住用または事業用の宅地等については、相続税をフツーに課税して高額な相続税になってしまった場合、それが元でその土地を手放さざるを得なくなったりしたら、相続人や生計一親族の生活基盤が失われてしまうため、最大で土地の評価額を8割引きで申告することができます。

小規模宅地等の特例の適用パターンには適用面積と割引率に違いがある

とはいえ無制限に割引を認めてくれるワケではなく、その種類ごとに、

  1. 特定事業用宅地等(個人事業の用に供されていた宅地等)や特定同族会社事業用宅地等(親族経営の会社の事業の用に供されていた宅地等)・・・400㎡まで8割引き評価
  2. 特定居住用宅地等(居住用の宅地等)・・・330㎡まで8割引き評価
  3. 貸付事業用宅地等(不動産貸付業等の用に供されていた宅地等)・・・200㎡まで5割引き評価
という面積制限があり、複数の種類の適用対象宅地等がある場合には、その合計における面積制限もあります。

貸家はやっぱり貸付事業用宅地等?

通常、貸家は貸付事業用宅地等です。

その貸家の入居者から受け取る家賃は、不動産所得として確定申告しているハズです。

しかし、その貸家の入居者が、従業員の方だったらどうでしょうか?

例えば、個人で工務店を経営していて、そこで働いている従業員の方が住んでいる、という場合です。

いわゆる「従業員宿舎」です。

この場合、その家賃収入は、事業所得に該当します。

所得税基本通達(一部抜粋)
27-5 事業の遂行に付随して生じた収入
事業所得を生ずべき事業の遂行に付随して生じた次に掲げるような収入は、事業所得の金額の計算上総収入金額に算入する。
(1) 事業の遂行上取引先又は使用人に対して貸し付けた貸付金の利子

つまり、その貸家は「事業用の施設(福利厚生施設)」ということになりますから、その敷地は、200㎡まで5割引き評価の貸付事業用宅地等ではなく、400㎡まで8割引き評価できる特定事業用宅地等に該当します(その他の要件を満たしていることが前提です)。

租税特別措置法関係通達
69の4-6 使用人の寄宿舎等の敷地
被相続人等の営む事業に従事する使用人の寄宿舎等(被相続人等の親族のみが使用していたものを除く。)の敷地の用に供されていた宅地等は、被相続人等の当該事業に係る事業用宅地等に当たるものとする。

想う相続税理士

思い込みで貸付事業用宅地等として申告しないよう、ご注意を。