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自宅を共有で所有している場合の増改築に注意!

想う相続税理士、富山です。

今回は、共有で所有している建物を増改築する場合の注意点について、お話します。

自宅を夫婦共有名義で購入するのはよくある話

結婚してマイホームを購入しようとする場合、購入金額が大きいですから、住宅ローンを組んで購入される方が多いと思います。

その場合に、旦那さんと奥さんのどちらにも収入がある場合には、2人とも住宅ローンを組む(住宅ローンの持分を持つ)というケースもあると思います。

その場合には、マイホーム自体も共有で所有しているハズです。

住宅取得等資金の非課税贈与は増改築にも使える!

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例というモノがあります。

(国税庁HPより)
平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等(以下「新築等」といいます。)の対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」といいます。)を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)。

上記の「令和3年12月31日」が、令和4年度税制改正により、2年延長される見込みです。

想う相続税理士秘書

マイホームを建てた後、家族構成やライフスタイルの変化などにより、家が手狭になったりすると、マイホームを増改築することもあるでしょう。

その際、住宅ローンは追加で組みたくない、ということで、親御さんにちょっと相談したら、工事代金を出してくれる、というので、その増改築資金を親御さんに贈与してもらう、というケースも考えられます。

上記の非課税特例は、マイホームを購入する時だけでなく、増改築の時でも適用できます。

旦那さんか奥さんの片方だけが贈与を受けると夫婦間の贈与が発生する!

この増改築に500万円かかるとします。

旦那さんが旦那さんの親御さんから500万円の贈与を受け、建築会社に支払い、そのまま何もしないと、奥さんに250万円の贈与があった、と認定される可能性があります。

登記上は、奥様は自宅の半分の所有者です。

奥さんは、その増築部分の半分を旦那さんからタダで手に入れたことになるからです。

それを避けるためには、増築部分を区分建物として新築の登記をするか、持分の変更登記をして、夫婦間の所有割合と資金拠出割合を合わせる必要があります。

また、上記で奥さんに贈与があったと認定される可能性がある、とお話しましたが、これは旦那さんから奥さんへの贈与税の課税の問題です。

しかし、話はそれだけに収まりません。

租税特別措置法
第70条の2 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税(一部抜粋)
住宅取得等資金 次のいずれかに掲げる新築等の対価に充てるための金銭をいう。
ハ 特定受贈者が所有している家屋につき行う増改築等

上記「特定受贈者」(資金提供を受ける方=旦那さん)が所有している家屋についての増改築資金は非課税特例の適用対象ですが、奥さんが所有している家屋(50%部分)については適用対象外です。

租税特別措置法
第70条の2 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税(一部抜粋)
当該住宅取得等資金の全額を当該特定受贈者が居住の用に供している住宅用の家屋について行う増改築等又は当該家屋についての当該増改築等とともにするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得の対価に充てて当該住宅用の家屋について当該増改築等をした場合において、

全額を旦那さんが所有している家屋の増改築に充てていないということになると、旦那さんの親御さんから旦那さんに対する贈与についても非課税の特例が適用できない可能性がある、ということです。

つまり、ダブルで課税されてしまう可能性があります。

想う相続税理士

共有で所有する場合には、その所有割合(登記の持分割合)と資金の負担割合(それぞれの拠出する自己資金+それぞれが借り入れる住宅ローン+それぞれが親などから受ける贈与の合計額の割合)が同じになるようにしましょう。