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土地を共有で相続した方が税務上有利な場合もある!

ホームズ!土地を共有で相続するというのは、基本的には避けた方がいいというのは常識だろう?例えば、相続後に売却しようとしても、誰か1人でも首を縦に振らない人がいたら、実行できないからねえ。
ワトスン君、確かにそのとおりだ。しかし、そうでない場合もあるよ。

相続税専門税理士の富山です。

今回は、土地の共有相続について、お話します。

その土地が土地収用法等の規定により収用等される予定がある場合

土地を売却した場合には、その儲け(譲渡所得)に対して、所得税が課税されます。

国や地方公共団体などが公共事業に必要となる土地を、土地収用法等の規定により強制的に取得する場合(「収用等」と言います)、土地の所有者は土地を手放す代わりに補償金を取得しますが、そのうちの「対価補償金」については、土地を売った代金として、同じくその儲けに対して所得税が課税されます。

収用等の場合には、譲渡所得の計算上、5,000万円の特別控除(「収用等の特別控除」と言います)が認められています。

譲渡所得が5,000万円以下であり、一定の要件を満たす場合には、所得税が課税されない、ということです(住民税についても同様)。

この5,000万円の特別控除は、土地の所有者ごとに適用することができます。

ですから、例えば、相続財産の中に収用等の予定地が1ヶ所ある場合、長男が単独で相続すると、長男について5,000万円の特別控除を適用することができますが、長男と次男が共有で相続する場合には、長男5,000万円+次男5,000万円=計1億円の特別控除を適用することができます。

相続空き家の特例が適用できる場合

亡くなった方が住んでいて、相続により空き家となった自宅を売却し、一定の要件に該当する場合、譲渡所得の計算上、3,000万円の特別控除が認められています(「相続空き家の特例」と言います)。

この3,000万円の特別控除も、土地の所有者ごとに適用することができるため、長男と次男が共有で相続した場合には、長男3,000万円+次男3,000万円=計6,000万円の特別控除を適用することができます。

地積規模の大きな宅地の評価が適用できる場合

広い土地を一般的な戸建て住宅用地として開発分譲する場合、道路や公園になるなど、土地の一部に売れない(お金にならない)部分が発生します。

そのような実情を考慮し、相続税の土地評価においては、「広い土地については一部が売れない分だけ安く評価していいよ」という規定があります(「地積規模の大きな宅地の評価」と言います)。

三大都市圏以外の地域であれば、面積としては1,000㎡以上であることが要件となります。

地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となる宅地(1,000㎡)を真っ二つ(500㎡ずつ)に切り、長男と次男がそれぞれ500㎡ずつ相続した場合、原則として、取得者が取得した宅地ごとに評価するため、500㎡の土地を2つ評価することになり、地積規模の大きな宅地の評価は適用できません。

しかし、長男と次男が共有で相続した場合には、共有地全体で面積判定をしてよいことから、地積規模の大きな宅地の評価の適用が可能となります。

「収用等の特別控除」「相続空き家の特例」については、土地を分筆して相続した場合にも適用できる可能性がありますが、売る前提であれば、あえて分筆に費用をかける必要はありません。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

これらの適用の有無により、税金の金額が大きく変わりますので、十分ご留意を。