相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税申告における宅地の評価単位について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
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筆（地番）毎に評価せず利用単位ごとに評価する
「さあ、相続税申告のために土地を評価しよう！」と意気込んで、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書に列挙されている土地を上から1つ1つ評価してはいけません。
まずは「評価単位」を検討します。
「○○町1-1-1」と「○○町1-1-2」を別々に評価するのか、一体で評価するのか、ということです。
宅地については1画地の宅地（利用の単位となっている1区画の宅地）を評価単位と考えます。
ですから、その土地の利用状況により、「○○町1-1-1」と「○○町1-1-2」を「1画地の宅地」として一体で評価することもあれば、「○○町1-1-1」を「○○町1-1-1(1)」・「○○町1-1-1(2)」と2つの評価単位で評価することもあるのです。
宅地の評価単位には「権利」が絡む
上記の「1画地の宅地」の判定は、原則として、
- 宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利（原則として使用貸借による使用借権を除く）の存在の有無により区分する
- 他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分する
ことになっています。
いくつかの例を挙げて、隣接するA土地とB土地（どちらも亡くなった方の相続財産）を一体で評価するのか、別々で評価するのかを見ていきます。
A：亡くなった方のご自宅敷地
B：亡くなった方の事業用建物敷地
「利用単位」と考えると、「居住用」と「事業用」の2つに分ける、とお考えになるかもしれませんが、他者の権利が介在しない形で自分で使っている（自分で住む・自分で事業をする）場合には、一体で評価します。
A：亡くなった方のご自宅敷地
B：貸地（他人Cが借りて建物を建築）
B部分（貸宅地）にはCの権利（借地権）が発生しますので、発生していないAとは別々に評価します。
Aが亡くなった方の事業用建物敷地であったり、Bが貸地ではなく、貸家の敷地（貸家建付地）である場合も同様です。
A：貸地（他人Dが借りて建物を建築）
B：貸地（他人Eが借りて建物を建築）
A部分（貸宅地）にはDの権利（借地権）、B部分（貸宅地）にはEの権利（借地権）が発生します。
異なる相手の権利が介在しますので、別々に評価します。
AもBも他人Dが借りて、それぞれの土地に1棟ずつ建物を建築している場合、介在するのは同一の相手の権利ですので、一体で評価します。
A：アパート敷地（亡くなった方がアパートを建築）
B：アパート敷地（亡くなった方がアパートを建築）
A部分（貸家建付地）・Ｂ部分（貸家建付地）には、別々の権利が介在しますので、別々で評価します。
不動産管理会社が全体を丸ごと一括借り上げ（サブリース）した場合でも同様です。
原則として、建物ごとに評価単位を考えます。
他人と一緒に土地を貸した場合に注意
亡くなった方がドラッグストアに土地Fを貸しているとします。
ドラッグストアは、亡くなった方だけでなく、その隣地の他人Gさんからも土地Hを借りているとします。
つまり、ドラッグストアは、土地Fと土地Hを1つの土地のようにして、その上にドラッグストアの建物を建てている、ということになります。
この場合、ドラッグストアの借地権は、土地Fと土地Hを一体で評価して計算します。
亡くなった方の土地Fの評価（貸宅地評価）については、土地Fだけで計算します（隣地の土地Hは関係させません）。
想う相続税理士
