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道路より高い土地は相続税の申告で安く評価できる?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、道路よりも高い位置にある宅地の評価について、お話します。

道路と接しているから土地の価値が上がるけど・・・

参考 No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価国税庁

上記の国税庁ホームページのタックスアンサーには、道路との高低差がある宅地の評価について、下記に該当する場合には、通常の評価額から10%値引き評価していい、と書かれています。

  1. 道路より高い位置または低い位置にある
  2. その付近にある宅地に比べて著しく高低差がある
  3. その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況から見て著しく低下していると認められる

単純に道路と比べて高ければ、または、低ければ、即値引き評価OKというワケではありません。

付近の宅地との関係や、利用価値の著しい低下が実際にあるかどうか、というところがポイントとなります。

家の敷地が道路より高いと本当にマイナス?

家の敷地が道路より高くても、必ずしもその利用価値が低下するとは限りません。

例えば、その家の窓からの外の眺めが良くなる、日当たりが良くなる、風通しも良くなる、つまり、その生活環境にプラスの影響を与えている可能性があります。

あえて土地に高く土盛りして家を建てる場合もあるハズです。

それは、高くすることにより、そのようなプラス面が期待できるからです。

道路より高いだけじゃダメ

上記のような場合もありますが、評価対象地が道路よりも高いことにより、利用価値が低下するときも当然あります。

どれぐらい道路より高ければ、その利用価値が著しく低下するのか、というのは、画一的に定めることはできません。

それに対して、道路よりも低い土地の場合には、高い土地におけるプラスの側面がすべてマイナスに働く(眺めが悪くなる、日当たりが悪くなる、風通しが悪くなる)可能性があり、利用価値の著しい低下が起きやすいと言えます。

想う相続税理士秘書

単純にその評価対象地だけを見るのではなく、周辺の土地の状況を確認する必要があります。

土地の形状や面積などにより、そのエリアにおける一般的な利用のされ方がされていない、ということによって、著しく利用価値が低下してるということであれば、財産的な価値の低下がみられ、10%値引き評価が認められる可能性が高くなります。

その評価対象地の接する道路に同じように接する他の土地を確認した場合に、どの土地も同じように高低差がある、というような場合には、もともとその路線価がその高低差を考慮したものになっている(道路との高低差による評価減が路線価に反映されている)場合があります。

その場合には、当然10%の評価減は適用できません。

ですから、簡単に言えば、周辺の土地には高低差はないけれども、評価対象地には高低差がある(路線価にその高低差が加味されていない)、そして、その高低差が土地の財産的な価値を著しく引き下げている、というような場合には、10%値引き評価を適用できる可能性が高くなる、ということです。

想う相続税理士

正面の道路(正面路線)以外の道路(側方路線等)との高さの差が出ているような場合には、そもそも接道を加味しない(評価に関係させない、側方加算等をしない)場合もありますので、ご注意を。