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タワーマンションを相続すると鑑定評価が必要?

想う相続税理士、富山です。

今回は、相続税申告におけるタワーマンションの取扱いの注意点について、お話します。

相続財産はどのように評価するのが正しい?

相続財産の評価について、財産評価基本通達には、次のように書かれています。

財産評価基本通達(一部抜粋)

1 評価の原則
財産の評価については、次による。
(2) 時価の意義
財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による
(3) 財産の評価
財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する

6 この通達の定めにより難い場合の評価
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

タワーマンションは相続税評価額が異常に安い!

「この通達の定めによって評価した価額」とは、土地であれば、①「路線価方式や倍率方式により評価した金額」、建物であれば、②「固定資産税評価額×1.0」です。

①や②で評価した金額は、実際に売買される金額よりも、かなり安くなる場合があります。

5億円で購入したタワーマンションでも、土地建物を①+②で計算したら2億円、みたいなことも普通にあります。

3億円の株式を所有している方が、銀行から5億円の借り入れをし、5億円のタワーマンションを購入し、お亡くなりになった場合、相続財産は、

プラスの財産(株式+タワーマンション):3億円+2億円=5億円
マイナスの財産(銀行借入金):5億円
差引(正味財産額):5億円△5億円=ゼロ
となり、元々3億円の株式を持っていたのに、相続税がゼロになってしまいます。

税務署が、タワーマンションを2億円で評価することについて、「著しく不適当」と認めた場合には、タワーマンションを①+②ではなく、実際の時価(不動産鑑定評価額等)で評価することになります。

では、どのような場合が「著しく不適当」に該当するのでしょうか?

相続税評価額が「著しく不適当」かどうかの判断基準

次のような場合には、「著しく不適当」に該当する可能性が高くなります。

相続直前に購入し、相続後すぐに売却している、その間、タワーマンションを使っていない(後で高く売るため住んだり貸したりしない、使用により劣化すると高く売れなくなっちゃうから)、その売却金額が上記①+②をはるかに上回る(相続税の計算では安い評価、売却して換金する時には高い評価)
タワーマンションが安く評価されることを利用して(知っていて)、相続税の課税回避を目的として、購入・売却が行われている
それを認めてしまうと、課税の公平が図れない、不平等な課税になってしまう
財産評価基本通達に従って評価する、と書いてあったとしても、財産の性質上、その評価に合理性がなく、他に合理的な評価方法がある(その評価方法を採用すべき)

想う相続税理士

タワーマンションは、すべて不動産鑑定評価が必要、というワケではありませんが、購入の経緯や、相続後の状況等をきちんと確認し、評価方法が妥当かどうか、検討しましょう。

一度、タワーマンションがある相続税申告をお手伝いさせていただきましたが、やはり、実勢価格とかなり差がありました。