相続税専門税理士の富山です。
今回は、自分の土地と借地の両方にまたがるように自分の建物を建てていた方が亡くなった場合の、その土地や借地権の評価について、お話します。
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自分の土地と借りている土地をまとめて評価する？
亡くなった方（甲さん）が事業をされていて工場をお持ちだった場合、自分の土地（A）だけでは手狭だったのか、隣の他人の方（乙さん）が所有している土地（B）も借りて、その両方にまたがるように工場（C）を建てていた場合、この工場関係の土地建物等の評価はどうなるでしょうか。
まず、工場Cはご自分（甲さん）のモノで、ご自分が使っている（貸したりしていない）ので、自用家屋として評価します（「固定資産税評価額×1.0」）。
土地A部分も、自分の土地を自分で使っているので、自用地として評価します（路線価地域なら、ザックリ言うと「路線価×面積」）。
土地B部分は、自分の土地ではありませんが、その上に自分の建物が建っているということは、「建物を建てる権利」＝「借地権」を有している、ということになります。
この借地権も相続税の課税対象となります（ザックリ言うと「路線価×面積×借地権割合」）。
ここで、土地A（自用地）と土地B（借地権）を別々に評価するのか、一体として評価するのか、という「評価単位」の問題が出てきます。
結論をお話すると、土地A・土地Bについては、所有権・借地権と権利は異なりますが、どちらも亡くなった方が権利を有しており、それを一体として利用しているため、土地A・土地B全体を1つの土地として評価し、その全体の評価額を土地A・土地Bで面積按分し、さらに土地B部分については、借地権割合を乗ずる、ということになります。
共同ビルの場合はどうなる？
上記の建物が工場ではなく、共同ビル（D）で、さらにその共同ビルDが甲さんと乙さんの共有だった場合、評価単位及び評価はどうなるでしょうか？
共同ビルDは、自用家屋の評価額「固定資産税評価額×1.0」に甲さん・乙さんの持分を乗じて評価します。
土地A・土地Bについては、（共同ビルDの所有者たる甲さん・乙さんに対して）甲さん・乙さんが互いに貸したり借りたりしているように見えますが、「土地も建物も所有者が同じ、でも共有なので按分」という感じで評価します。
土地A・土地Bは所有者甲さん・乙さんが所有し、一体として利用しているため、土地A・土地B全体を1つの土地として評価し、その全体の評価額を面積比や相続税評価額の比で按分します。
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