相続税専門税理士㊙カード49【都市計画道路予定地を含む土地の評価】

高い建物が建てられない等の建築制限が発生する

相続財産を評価する場合、土地の中に（の一部に）、都市計画道路予定地がないかを確認する必要がある

都市計画道路予定地を評価する場合には、0.50から0.99までの補正率を適用して計算することができる

財産評価基本通達（一部抜粋加工）
24-7 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、次表（省略）の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

安く評価できるのは、都市計画道路予定地には建築制限があるからである

補正率決定に使用する容積率

上記の補正率を決定する要素の一つである「容積率」には、都市計画で定められている「指定容積率」と、前面道路の幅に一定の割合を乗じて計算する「基準容積率」というモノがある

この「指定容積率」「基準容積率」のうち「厳しい方（低い方）」を使って決定する

結論から言うと、これは納税者不利になる

なぜなら、この補正率は、容積率が高い方が補正率の割合が低くなる（評価額が下がる）からである

容積率が高い場合の方が、建築制限により高い建物が建てられなくなったりすることによるダメージ（マイナスの影響）が大きいからである（ダメージが大きい分、安く評価できる）

極端な例で言うと、

容積率が低い→建築制限を受けようが受けまいが高い建物がどっちみち建てられない→建築制限の影響を実質的に受けない→評価額を下げる必要はない

容積率が高い→建築制限を受けることにより本当だったら高い建物が建てられたのに建てられなくなる→建築制限の影響をモロに受ける→評価額を下げる必要がある

ということである

倍率地域の地区区分

上記の補正率を決定する要素の一つに「地区区分」があるが、地区区分は路線価図で確認する

つまり、地区区分は路線価地域にしかない

では、倍率地域の都市計画道路予定地の場合にはどうすればいいかというと、「普通住宅地区」に所在するモノのとして補正率を決定する

既に補正（減額）されている場合に注意（倍率・路線価両方）

倍率地域の都市計画道路予定地を、その固定資産税評価額をベースに評価する場合、その固定資産税評価額に「都市計画道路予定地であることが織り込まれている」場合がある

つまり、既に補正率が適用されているような感じである

このような場合には、さらに補正率を適用すると二重に安く評価することになってしまうから、補正率は適用できない

路線価地域の都市計画道路予定地を、その路線価をベースに評価する場合でも、その路線価に「都市計画道路予定地であることが織り込まれている」場合がある（同様に補正率は適用できない）

参考記事

都市計画道路予定地を評価するため館林市役所に行ってきた！