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都市計画道路予定地を評価するため館林市役所に行ってきた!

想う相続税理士、富山です。

今回は、都市計画道路予定地の区域内にある土地の評価について、お話します。

弊事務所で使用している相続税申告必要書類リストに、「都市計画道路予定図面」の項目があるのですが、リストをご案内しながらお客様にお聞きしたところ、予定があるとのことなので、館林市のHPを確認してみました。

見つけました。

参考 館林都市計画道路3・4・11号中央通り線について館林市

道路ができると安く評価できる!

相続税の申告をする際、相続財産の中に、都市計画道路にかかる(ひっかかる)土地がある場合には、安く評価することができます。

道路が通るということは、買い取られる(=お金になる)ワケですから、何となく高い評価になる感じもするかもしれませんが、そうではありません。

道路ができるところに建物をボンボン建てられたら、道路の建設に支障をきたしてしまいますので、建築規制がかかります。

つまり、使い勝手の悪い土地ということで、評価が下がります。

実際に道路建設に着工するまでには長期間かかるため、それまでまったく建物を建てられないとなると、土地を持っている方もカワイソウですから、イメージ的には、あまり高い建物は建てられなくなる、という感じで捉えていただければ、と思います。

土地の評価は役所調査が重要

館林市役所に行ってきました。

前もって、市役所の方に確認したい内容(下記4点)を紙にまとめてから行きました。

また、こういうのを印刷して持って行くと、話が早い(通じやすい)です。

参考 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価財産評価基本通達

その土地が都市計画道路にかかっているか確認

地番をお伝えして、かかっていることを確認。

計画の進捗状況を確認

計画が進んだ状態であれば、買収金額が分かります。

そうなると、その買収金額も加味した評価になることがあります。

進捗状況によって評価が変わるのは、区画整理の場合と似ています。

区画整理が行われている土地の評価

都市計画道路予定図面を入手

上記の財産評価基本通達をご覧いただくと分かるのですが、「評価対象地のうち、都市計画道路予定地部分の占める割合」によって、計算に使用する補正率が違います。

この割合を求めるために、図面をいただき、道路になる部分の面積を計算する必要があります。

今回は、都市計画道路予定地部分の面積もバッチリ出ている書類をいただくことができました!

想う相続税理士秘書

容積率を確認

これも、上記の財産評価基本通達をご覧いただくと分かるのですが、容積率が何%の地域にある土地かによって、計算に使用する補正率が違います。

この場合の容積率ですが、都市計画で定められている「指定容積率」を確認するだけではダメです。

前面道路の幅に、一定の割合を乗じて計算する「基準容積率」というものも確認する必要があります。

建築基準法
第五十二条2項(一部省略)
2 前項に定めるもののほか、前面道路の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない
一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物 十分の四
(以下省略)

例えば、建物の前を走っている道路の幅に掛ける(乗ずる)割合が0.6の場合、
A 前面道路が10mであれば、10m×0.6=6(容積率600%)
B 前面道路が5mであれば、5m×0.6=3(容積率300%)

ということになります。

「指定容積率」「基準容積率」のいずれか低い割合を採用するため、指定容積率が400%であれば、
Aの場合には、400%<600% ∴400%
Bの場合には、400%>300% ∴300%

となります。

土地は実際の面積で評価する!

都市計画道路建設のために測量が行われている場合、図面などを入手することにより、評価対象地の実際の面積が分かる場合があります。

その場合には、登記簿謄本や固定資産税課税明細書に記載されている面積ではなく、その実際の面積で評価しましょう。

相続税の申告では「実際の面積」で土地を評価。ということは実測が義務? 倍率地域の土地を相続。実際の面積が固定資産評価証明書の面積と違う場合の計算方法

想う相続税理士

評価の際に使用する補正率は改正されています。

令和3年1月1日以後相続から、改正後の補正率を使用する必要があります。

上記の財産評価基本通達は、改正後のモノです。

昔の専門書などをお持ちの方は、ご注意を!