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不動産管理会社を使った相続税対策とは?

想う相続税理士、富山です。

今回は、賃貸不動産について、会社を絡めて相続税対策をする方法について、お話します。

会社を絡める効果があるかをまず見極める

アパート建築などによる相続税対策の注意点 の記事では、賃貸物件を建築することによる相続税対策について、お話しました。

この中で

借入が返済され、さらに家賃などの賃料収入が現預金として蓄積されると、相続税がかかりやすくなります

利回りの悪い物件だと、借入金の返済原資に充てる家賃などの賃料収入が少ないため、返済が滞るリスクがあります

とお話しました。

不動産賃貸物件により相続税対策をしたけれども、思った以上に利回りが良く、借入金の返済も進み、相続税対策の効果が薄まってきた、そして、利回りが良いために所得税も結構納めている、という場合には、会社を絡めた相続税対策・所得税対策を検討する必要があります。

これらに該当しない場合には、会社を絡める効果は期待できません。

想う相続税理士秘書

年数が経過しているけれども入居者がそのままいてくださっていて、家賃もそれほど下がっていない、建物の減価償却費はもう計上できない(建物の簿価は1円)、借入金も返済が終わっている、そういう物件を見かけることもあります。

このような場合には、所得税の負担がかなり大きくなります。

会社を絡める3つの方法

すでに不動産賃貸物件を所有されている個人の方の事業に会社を絡める場合には、次の3つの方法が考えられます。

1.会社が管理料を徴収する

今まで通り、その賃貸不動産を個人が所有し続け、入居者に貸すのですが、管理業務を会社に委託するというパターンです。

不動産賃貸業は、毎月の家賃収入の徴収・管理や、入居退去時の手続き・精算などの事務が発生します。

これらの業務を会社に委託することにより、会社に管理料を支払います。

管理料を支払う分、個人の所得(儲け)は減り、所得税が安くなります。

2.会社がアパートを借りて入居者に貸す

会社が大家さんからそのアパートを借りて、その上で、会社がアパートを入居者に貸す、というパターンです。

大家さんと入居者の間に会社が入ります。

間に会社が入ることにより、入居者から得られる家賃収入よりも、大家さんの所に入ってくるお金は減ります(間に入ってる会社が利益を取りますので)。

その分、個人の所得(儲け)は減り、所得税が安くなります。

3.会社が不動産を買い取る

不動産賃貸物件そのものを会社に売却するパターンです。

この場合、その不動産賃貸物件から生じる家賃収入は、個人には入ってきません。

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上記3つのパターンすべて、その大家さんはその会社の役員となることにより、役員報酬として収入を得ることになります。

役員報酬として収入を得る場合には、「給与所得控除」という概算経費が適用されるため、所得税が安くなる場合があります。

また、大家さんの親族を役員にすることにより、大家さん以外の収入とすることも可能です(所得分散による節税効果もあります)。

設定金額と実態に注意

1と2の場合には、その会社の収入が高過ぎると、税務調査で否認されるリスクがあります。

例えば、1のパターンでは、それほど管理をしていないのに、多額の管理料を支払っているという場合には、実体のない経費ということで問題になります。

2のパターンも同じです。

会社の収入が大きい(賃料の差額が大きい)ということは、それだけ大家さんが会社に相場よりも安い金額で貸すということになり、問題になる場合があります。

したがって、1・2はそれほど節税効果を大きくすることはできません。

それに対し、3は節税効果が最も大きなものとなります。

ただし、その不動産を会社に移転する際の金額の設定を間違えると、税務調査で否認されるリスクが高まります(時価で売買する必要があります)。

会社が不動産を買い取るという場合には、不動産取得税や登録免許税などの経費が多額にかかります。

それらがペイするかというシミュレーションが必要です。

もちろん3つの方法とも、会社を設立することになりますから、その設立費用も当然かかりますし、毎年のランニングコスト(会社の決算や申告、そして役員登記などにかかる費用)が個人事業とは別に発生しますので、それらがペイできるかのシミュレーションも必要となります。

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