この記事の結論
アパートは、大家さんの立場から見ると、人に使われることにより、自由に使えなくなるので、その分、安く評価できます。でも、アパートが「空室」になっていると、「貸していない」状態なので、安く評価できません。ただし、見た目が「空室」になっているアパートでも、契約上、不動産会社等に一括して賃貸している場合には、安く評価できます。
相続財産の中に「貸家」があった場合、その貸家である「建物」と、その敷地である「土地」については、他人に貸すことによって自由に使えなくなってしまっているため、その分、安く評価できる
↓
貸家なら何でも安く評価できるかというと、そうではなく、その貸家が「空き家」や「空室」になっている場合には、「他人に貸していない」「自由に使える」状態なので、安く評価できない
↓
ただし、一時的に「空き家」や「空室」になっている場合には、安く評価してもOK
「空き家」「空室」になっている貸家は貸家じゃない？
アパートが10室あり、そのうち7室に入居者がいて、3室が「空室」になっている場合、入居者がいる7室分だけ安く評価できる
↓
10室のうち7室分だから、70%（7室／10室）部分（賃貸割合部分）だけ安く評価できる
↓
残りの30%（3室/10室）部分は「空室」のため安く評価できない
「入居者がいるかどうか」で「空室」かどうかを判断すればいいかというと、そういうワケではない
↓
そのアパートの賃貸契約もチェックする必要がある
↓
大家さん（亡くなった方）と各部屋の入居者が直接、賃貸の契約をしている場合には、入居者の有無で「空室」かどうかの判断をしてOK
↓
大家さん（亡くなった方）が各部屋の入居者と直接、賃貸の契約をしているのではなく、不動産会社等に一括して賃貸している場合には、入居者の有無で「空室」かどうかの判断をしない
↓
このように、一括して賃貸する契約を「サブリース契約」という
↓
サブリース契約の場合、「空室」があったとしても、不動産会社等に賃貸している時点で、大家さん（亡くなった方）は、そのアパートを自由に使えない
↓
つまり、サブリース契約の場合には、全部空室でも、安く評価できる
想う相続税理士
アパートを「見た目」で判断しないようにしましょう。
相続税専門税理士に任せてスッキリ！
