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「空室」になっているアパートでも安く評価できる場合がある

この記事の結論
アパートは、大家さんの立場から見ると、人に使われることにより、自由に使えなくなるので、その分、安く評価できます。でも、アパートが「空室」になっていると、「貸していない」状態なので、安く評価できません。ただし、見た目が「空室」になっているアパートでも、契約上、不動産会社等に一括して賃貸している場合には、安く評価できます。

相続財産の中に「貸家」があった場合、その貸家である「建物」と、その敷地である「土地」については、他人に貸すことによって自由に使えなくなってしまっているため、その分、安く評価できる

貸家なら何でも安く評価できるかというと、そうではなく、その貸家が「空き家」「空室」になっている場合には、「他人に貸していない」「自由に使える」状態なので、安く評価できない

ただし、一時的に「空き家」「空室」になっている場合には、安く評価してもOK

「空き家」「空室」になっている貸家は貸家じゃない?

アパートが10室あり、そのうち7室に入居者がいて、3室が「空室」になっている場合、入居者がいる7室分だけ安く評価できる

10室のうち7室分だから、70%(7室/10室)部分(賃貸割合部分)だけ安く評価できる

残りの30%(3室/10室)部分は「空室」のため安く評価できない

「入居者がいるかどうか」「空室」かどうかを判断すればいいかというと、そういうワケではない

そのアパートの賃貸契約もチェックする必要がある

大家さん(亡くなった方)と各部屋の入居者が直接、賃貸の契約をしている場合には、入居者の有無で「空室」かどうかの判断をしてOK

大家さん(亡くなった方)が各部屋の入居者と直接、賃貸の契約をしているのではなく、不動産会社等に一括して賃貸している場合には、入居者の有無で「空室」かどうかの判断をしない

このように、一括して賃貸する契約を「サブリース契約」という

サブリース契約の場合、「空室」があったとしても、不動産会社等に賃貸している時点で、大家さん(亡くなった方)は、そのアパートを自由に使えない

つまり、サブリース契約の場合には、全部空室でも、安く評価できる

想う相続税理士

アパートを「見た目」で判断しないようにしましょう。