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土地を使っていた親族が相続すれば小規模宅地等の特例は適用できる?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、小規模宅地等の特例の注意点について、お話します。

親族の生活基盤となっている宅地等は税金が優遇される

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

この特例には、複数の適用パターンがあり、その適用パターン毎に要件も異なります。

居住している場合・事業を営んでいる場合

小規模宅地等の特例の適用が受けられるパターンをいくつかピックアップしてみます。

亡くなった方のご自宅に同居していた長男A

亡くなった方がマイホームをお持ちで、長男Aがそのマイホームに亡くなった方と同居していた場合、長男Aが亡くなった方のご自宅敷地を相続で取得し、申告期限まで所有し続け、かつ、申告期限まで居住し続けると、そのご自宅敷地は特定居住用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり得ます。

亡くなった方と生計一だった長女Bのご自宅敷地

長女Bが亡くなった方の所有していた土地に住んでいて、亡くなった方と生計を一にしていた場合、長女Bがその土地(長女Bのご自宅敷地)を相続で取得し、申告期限まで所有し続け、かつ、申告期限まで居住し続けると、その長女Bのご自宅敷地は特定居住用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり得ます。

亡くなった方と生計一だった二男Cの事業用敷地

二男Cが亡くなった方の所有していた土地をタダで借りて事業を営んでいて、亡くなった方と生計を一にしていた場合、二男Cがその土地(二男Cの事業用敷地)を相続で取得し、申告期限まで所有し続け、かつ、申告期限まで事業を続けると、その二男Cの事業用敷地は特定事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり得ます。

上記のような土地は、長男A・長女B・二男Cがそれぞれ今後も住むため、収入を得るために必要な土地です。

そのような土地に相続税をダイレクトに課税するのは適当ではないことから(相続税を払うために泣く泣く自宅の敷地を売却し、結果として住むところがなくなってしまう、なんてことになったら大変ですよね)、評価額を減額して相続税を計算できるようになっています。

お金を払って借りていた土地だとダメ

亡くなった方が昔、第三者に賃貸していた貸家があったのですが、退居してしまい、その後、借りる人が見つからなかったので、二女Dがそこに住んでいました。

二女Dは亡くなった方に家賃をきちんと払っていました。

相続により二女Dがこの貸家の土地建物を相続で取得し、申告期限まで所有し続け、かつ、申告期限まで居住し続けると、その貸家の敷地は一般の貸家やアパートの敷地と同じように貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり得るのでしょうか?

なりません。

二女Dがこの貸家を相続で取得すると、その貸家は、大家さんが二女D、賃借人(店子)が二女Dになります。

大家さんと店子が同じ人で自分が自分に貸す、なんていうのは成り立ちません(そのような賃貸借契約は認められません)。

つまり、貸家ではなくなるので(二女Dが自分の所有する土地建物に自分で住むことになるので)、貸家の敷地にはならず、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用対象となることはありません。

想う相続税理士

長男Aがその貸家を相続で取得し、二女Dに継続して貸し付ければ(つまり、大家さんが長男A、店子が二女Dになる)、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり得ます。