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農業用施設用地の評価はその宅地としての固定資産税評価額を使わない!

想う相続税理士、富山です。

今回は、市街化調整区域にある農業用施設用地の評価について、お話します。

宅地の評価は「固定資産税評価額×倍率(1.1とか)」

市街化調整区域にある土地は、通常、倍率方式により評価します。

課税地目が宅地であれば、宅地としての固定資産税評価額に、そのエリアに定められた倍率を乗じて、相続税評価額を計算します。

宅地は、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています。

農業用施設用地も宅地

市街化調整区域にある畑の隣に建物が建っているとします。

農作業に使う農機具を保管しておいたり、農作物を出荷するための準備をするための建物です。

建物が建っているため、課税地目が宅地になっています。

そうすると、その宅地としての固定資産税評価額に、宅地の倍率を掛けて計算すればいいんじゃないか、と思われるかもしれませんが、話はそう簡単にはいきません。

この「倍率」は、通常の家が建っている宅地と共通で使用する倍率です。

しかし、農業用施設用地の「固定資産税評価額」は、同じ「宅地」でも、「農地ベースの評価額」(農地ではないので、農地よりは高い)になっているのです。

農地ベースの評価額に宅地ベースの倍率を掛けても、正しい評価額は計算できません。

元々は農地だった、という考え方で計算する

1㎡当たりの単価を出して、それに面積を掛ける、というスタイルで評価します。

まず、その宅地(農業用施設用地)が農地であるとした場合の1㎡当たりの相続税評価額を計算します。

近くにある農地の1㎡当たりの固定資産税評価額を調べます。

相続税評価額は、「固定資産税評価額×倍率」ですから、その1㎡当たりの農地の固定資産税評価額に、農地の倍率を掛けます。

これだと、単純に農地ベースの金額になってしまいます。

実際には、農業用施設が建設されているワケですから、造成工事をしているハズです。

その造成工事の分だけ、お金をかけた分だけ、評価が上がっている、と考えます。

つまり、農地ベースの金額に造成工事費用を加算すれば、今の土地の評価になる、ということです。

この場合の「造成工事費用」は、国税庁から発表されている1㎡当たりの「宅地造成費」の金額を使います。

土地をマイナス評価すれば借金と同じで相続税が安くなる?
この記事の話とは逆の方法(マイナスせずにプラスする)で評価する、ということになります。

想う相続税理士秘書

最後に面積を掛けますので、
(農地ベース+宅地造成費)/1㎡×面積=農業用施設用地の評価額
となります。

想う相続税理士

市街化調整区域は、人が住む建物などの建築が、原則として認められない地域なのですが、場所によってかなりの差があり、建築制限がユルい地域などの場合には、実際に家を建てることができたりするので、家が建っている宅地と同じような金額で取引される場合もあります。

そのような場合には、近くにある宅地(農業用施設用地の宅地ではなく人が住んでいる家の敷地の宅地)ベースの金額で評価します。

この場合には、補正率等も加味して計算できますので、ご注意を。