相続税専門税理士ブログ

相続税の申告で農地はどうやって評価すればいい?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、農地の評価方法について、お話します。

まずは農地を区分する

「農地」と一言に言っても、どこに所在しているか等によって、法律による規制が全く異なります。

そこで、農地は次の4種類に区分して評価します。

財産評価基本通達(一部抜粋)
34 農地の分類
農地を評価する場合、その農地を36《純農地の範囲》から36-4《市街地農地の範囲》までに定めるところに従い、次に掲げる農地のいずれかに分類する。
(1) 純農地
(2) 中間農地
(3) 市街地周辺農地
(4) 市街地農地

純農地および中間農地の評価

純農地および中間農地は、倍率方式により評価します。

「その農地の固定資産税評価額」×「倍率」
で計算します。

倍率は地域等によって異なります。

財産評価基準書(国税庁HP)をチェックしましょう。

想う相続税理士秘書

市街地周辺農地の評価

市街地周辺農地は、
「その農地が市街地農地であるとした場合の価額」×80%
で計算します。

市街地農地の評価

市街地農地は、宅地比準方式または倍率方式により評価します。

宅地比準方式

① 「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」
② 「その農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1㎡当たりの造成費に相当する金額」)
③ (①△②)×地積
で計算します。

その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額

上記①の金額は、次のいずれかの金額をベースに計算します。

路線価方式により評価する地域にある場合

「路線価」をベースに計算します。

倍率方式により評価する地域にある場合

「評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額」をベースに計算します。

この場合の「評価額」は、「固定資産税評価額」ではなく、あくまで「相続税評価額」です。

ですから、「固定資産税評価額×宅地の倍率」をベースとした金額です。

想う相続税理士

「造成費に相当する金額」は、財産評価基準書(国税庁HP)をチェックしましょう。
市街地農地は、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たす場合には、その適用対象となります。

ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られます。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

ただし、市街地農地等であっても、宅地へ転用するには多額の造成費を要するため、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない場合や、急傾斜地などのように宅地への造成が物理的に不可能であるため宅地への転用が見込めない場合については、戸建住宅用地としての分割分譲が想定されませんので、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となりませんので、ご注意を。