小規模宅地等の特例の適用を検討する際に入り口段階で注意すべきポイントとは？

相続税専門税理士の富山です。

相続税の申告においては、亡くなった方の一定の居住用または事業用の宅地等について、小規模宅地等の特例を適用すれば、その評価額を80%または50%減額して申告することができます。

小規模宅地等の特例には、いくつかのパターンがあり、また、適用を受けるためには各種の要件をクリアする必要があるのですが、そのような細かな要件に目が行ってしまうと、そもそも適用が「受けられない」のに適用してしまったり、「要件が厳しそうだから、こういう場合は無理だろう」と「受けられる」のに「受けられない」と判断してしまうリスクがあります。

そこで、今回は、そもそも論的な要件について、お話します。

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相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等

相続で財産を取得した方が、亡くなった方から、相続開始前3年以内に贈与により取得した財産は、相続税の課税対象となります。

相続税の課税対象になるということは、要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用対象にもなると思われるかもしれませんが、贈与により取得した宅地等は、適用対象外です。

相続時精算課税制度を適用して贈与により取得した宅地等

相続時精算課税制度による贈与財産は、相続の時に必ず相続税の課税対象になります。

先ほどお話した3年以内贈与財産とは異なり、その財産の贈与を受けた方が、相続で財産を取得していなくても、相続税の課税対象となります。

それでも、贈与により取得したことに変わりはないため、3年以内贈与財産と同様に、相続時精算課税贈与により取得した宅地等には、小規模宅地等の特例は適用できません。

法定相続人以外の方が取得した宅地等

相続があった場合、一般的には、相続人間で遺産分割協議を行い、財産の取得者を決めます。

この場合、財産を取得できるのは相続人のみです。

しかし、遺言があった場合には、相続人以外の方も財産を取得することができます。

親族の場合

相続人以外の親族（例えば孫など）が遺言で取得した宅地等については、要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用が可能です。

親族以外の場合

小規模宅地等の特例は、その宅地等の取得者が親族であることが要件となっているため、親族以外の方（例えば友人など）が遺言で取得した宅地等については、小規模宅地等の特例の適用対象外となります。

海外にある宅地等

小規模宅地等の特例は、適用対象が国内にある宅地等に限定されているワケではないため、国外にある宅地等でも、要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用が可能です。

亡くなった方以外の方の建物が建っている宅地等

小規模宅地等の特例を適用するためには、その宅地等の上の建物も、亡くなった方の名義でなければならない、ということはありません。

要件を満たせば、建物の所有者が別の方でも、小規模宅地等の特例の適用が可能です。