相続税専門税理士ブログ

【税理士が解説】接道義務を満たしていない土地の評価方法

相続税専門税理士の富山です。

【税理士が解説】道路に面していない無道路地の評価方法

上記の記事で、道に面していない土地の評価方法について、お話しました。

実は、道に面していても、上記と同様の評価方法により評価する場合があります。

それは、「接道義務を満たしていない土地」の場合です。

今回は、その評価方法について、お話します。

狭い道でしか入っていけないとイザという時に危険!

建築基準法(一部抜粋)
(敷地等と道路との関係)
第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

火事などの災害が発生した場合、その土地に入っていく道が狭いと、緊急車両が通行できなかったり、救助活動に支障をきたしたりします。

ですから、建物を建てる場合には、その土地が道路に2m以上接していなければならない、ということになっています。

接道義務を満たしていない土地は、無道路地と同じ!

国税庁HP(一部抜粋)
道路に接していてもその接する間口距離が接道義務を満たしていない宅地については、建物の建築に著しい制限を受けるなどの点で、無道路地と同様にその利用価値が低くなることから、無道路地と同様に評価します。この場合の無道路地としての控除額は接道義務に基づいて最小限度の通路に拡幅する場合の、その拡幅する部分に相当する価額(正面路線価に通路拡幅部分の地積を乗じた価額)とされています。

接道義務を満たしていなくても、道に面していれば、その道の路線価を使って評価できるのですが、上記にあるとおり、利用価値的には無道路地と同様と考えられます。

したがって、上記にあるとおり、「無道路地と同様に評価」するのですが、実際には無道路地(道に接していない土地)ではありません。

では、どのように評価するのでしょうか?

「無道路地としての斟酌」がちょっと違うだけ

【税理士が解説】道路に面していない無道路地の評価方法

上記の記事の

  • <STEP1>路線との間のかげ地部分と一体評価した後に差引計算する
  • <STEP2>不整形地補正率・規模格差補正率を適用する

までは同じです。

冒頭の図の「前面土地」部分を、上記の記事の「かげ地」として計算します。

評価対象地の地積が1m×5m+5m×5m=30㎡、前面宅地(かげ地)が4m×5m=20㎡です。

想う相続税理士秘書

ポイントとなるのは、<STEP3>の「無道路地としての斟酌」です。

評価対象地は、1mは道に接しているため、残り1mが足りません。

この足りない部分を「通路地」として計算します。

<STEP2>までの評価額が100万円だとすると、

  1. 100万円×40%=40万円
  2. 路線価5万円×通路地(足りない部分)の面積5㎡=25万円

のいずれか低い金額(25万円)を控除しますので、評価額は100万円△25万円=75万円となります。

想う相続税理士

接道距離にご注意を。