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【税理士が解説】セットバックが完了している土地の評価方法

相続税専門税理士の富山です。

今回は、セットバックが済んでいるセットバック部分の土地の評価について、お話します。

接道している道の幅は4mないとダメ!

建築基準法(一部抜粋加工)
(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう
(敷地等と道路との関係)
第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない

建物を建てるためには、幅(幅員)が4m以上ある道路に、2m以上接している必要があります。

2m以上接していない場合には、セットバック以外の論点が出てきます(下記の記事をご覧ください)。

想う相続税理士秘書

【税理士が解説】接道義務を満たしていない土地の評価方法

しかし、現実的には、幅が4m未満の道沿いにも家が建っていたりします。

これは、建築基準法が施行される前に建てられた家だったりするからです。

でも、現象的には違法建築です。

そこで、幅が4m未満の道でも一定の要件を満たしたものを、(建築基準法上の)「道路」とみなすことにより、違法建築状態ではないことにしているのです。

建築基準法(一部抜粋加工)
(道路の定義)
第四十二条
2 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなしその中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

敷地の一部に建築物が建てられない!

上記の条文に「その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす」とあります。

つまり、幅が4m未満の道に接している土地については、その土地の中に、道路の境界線がある、ということになります。

それが意味するところは、その境界線と道の間の部分には、自分の家の敷地なのに、建築物を建てられない、ということです(「道路扱い」ですから)。

そして、将来、建物を建て替える場合は、その境界線まで敷地を後退(この後退することを「セットバック」と言います)しなければなりません。

敷地を後退するということは、道路として提供する(自分の土地ではなくなる)、ということになります(でも、今は自分の土地)。

そこで、このセットバックすべき部分については、相続税の計算においては、「通常の評価額の7割引き」で評価します。

相続財産の中にセットバックが完了している土地があったらどうする?

建物の建て替えに伴い、実際にセットバック工事が完了していて(公図上も土地が分筆されていて)、元は家の敷地だった部分がアスファルト舗装され、完全に道になっているとします。

でも、名義が亡くなった方の名義のまま、ということもあります。

このような場合には、相続税の申告ではどのように対応すればよいのでしょうか?

現状が「道」になっているワケですから、通常は人や車が自由に往来しているハズです。

つまり、「不特定多数の者の通行の用に供されている」ハズです。

ですから、「非課税の私道」に該当することになるモノと思われます。

想う相続税理士

セットバック工事が完了していても、そこに車を停めていたりして従来と同じように家の敷地として使用している場合には、「専ら特定の者の通行の用に供するもの」として、「30%評価の課税の私道」に認定されたり、「見た目はセットバックされているけれども、実態はセットバックされていない(税務は実態で判断です)」と認定され、上記の(敷地の)「通常の評価額の7割引き」で評価することになる恐れがありますので、ご注意を。