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相続税申告における土地の利用単位と減額単位と評価単位

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税申告における土地の「単位」について、お話します。

こちらもご参照ください。

想う相続税理士秘書

参考 No.4603 宅地の評価単位国税庁

土地は地番ごとに評価するのではない

相続があった場合、亡くなった方名義の固定資産評価証明書を取得します。

その固定資産評価証明書に、

  1. ○○町1-1
  2. ○○町1-2
  3. ○○町1-3

と3筆の土地が記載されているとします。

相続税申告においては、この「○○町1-1」「○○町1-2」「○○町1-3」を別々に評価するワケではありません。

1利用単位ごとに評価します。

上記の「No.4603 宅地の評価単位」には、次のような記載があります。

宅地の価額は、1筆単位で評価するのではなく、1画地の宅地(利用単位となっている1区画の宅地をいいます。)ごとに評価します

利用の仕方が異なっていても分けて評価しない場合もある

上記の「No.4603 宅地の評価単位」には、その評価単位の判定基準の1つとして、次のような記載もあります。

(1) 所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とします。

「○○町1-1」「○○町1-2」「○○町1-3」には、亡くなった方のご自宅と、個人事業を営んでいる事務所が建っているとします。

利用単位で考えれば、自宅敷地である「居住用」と、事務所敷地である「事業用」は別になりますが、上記の判定基準に従って評価単位を考えると、「○○町1-1」「○○町1-2」「○○町1-3」を全部合わせて1つの土地(評価単位)として評価する、ということになります。

小規模宅地等の特例は利用単位ごとに適用を検討する

小規模宅地等の特例を適用する場合、自宅敷地が「特定居住用宅地等」、事務所敷地が「特定事業用宅地等」に該当すれば、それぞれ400㎡・330㎡まで8割引きで評価することができますので、その適用に当たっては、土地の評価自体(評価額の計算自体)は全体で評価しつつ、利用単位ごとに評価減の適用を検討することになります。

地積規模の大きな宅地の評価は評価単位ごとに適用を検討する

しかし、実は全体で評価減を適用するモノもあります。

「地積規模の大きな宅地の評価」です。

相続財産の中に、三大都市圏以外の地域に所在する1,000㎡以上の土地がある場合、一定の要件に該当すると、最低でも2割引きで評価することができます。

この場合の「1,000㎡以上かどうか」は、評価単位ごとに判断します。

ですから、「○○町1-1」「○○町1-2」「○○町1-3」それぞれの地番ごとに判定すると1,000㎡未満であったとしても、また、「居住用」「事業用」という利用単位ごとに判定すると1,000㎡未満であったとしても、評価単位(「○○町1-1」「○○町1-2」「○○町1-3」を合わせた状態)で判定して1,000㎡以上であれば、地積規模の大きな宅地の評価の適用の可能性がある、ということです。

想う相続税理士

地積規模の大きな宅地の評価は、宅地以外にも適用できますので、ご注意を。