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貸付事業用で小規模宅地等の特例の適用を受ける時も気を抜くな

この2つは定番節税策

相続税の申告において、節税効果が大きい特例であり、なおかつ、どの申告にも適用できる可能性が高いものとして、「配偶者の税額軽減」「小規模宅地等の特例」というものがあります。

配偶者の税額軽減は、配偶者が相続した財産について、「全財産のうちの法定相続分(お子さんがいる場合には1/2)相当額」「評価額1億6,000万円」のいずれか多い方まで、相続税を課税しませんよ、という制度です。

小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の一定の宅地について、割引評価できる、というものです。

居住用については、その亡くなった方が住んでいた自宅の敷地を、配偶者が相続したり、同居している親族が取得した場合に適用を受けるのが、非常にノーマルなパターンです。

事業用については、亡くなった方が本業に使っていた宅地や、家族で経営してるような同族会社に貸している宅地について、適用を受けるというのが、これもまたノーマルなパターンです。

あまり安くならないイメージがある宅地

この、(ちゃんとした)個人事業者や、同族会社の株主兼役員である経営者の方以外が、適用を受けられる宅地もあります。

それが「貸付事業用宅地」です。

「貸付事業」「事業」の一部なのではないか、という風に思うかもしれませんが、不動産貸付業については、別枠で考えるのです。

そしてこの別枠は、本筋の事業用の宅地に比べ、評価引下げ割合や、限度面積が小さくなっています。

よく使われるのがアパートの敷地です。

割合や限度面積だけで判断しちゃダメ

自宅の敷地(居住用宅地)については、要件を満たせば、330㎡まで8割引で評価できます。

貸付事業用宅地については、要件を満たせば、200㎡まで5割引で評価です。

これをみると、自宅の方で適用を受けた方が、相続税が安くなると思われるかもしれませんが、実際に計算してみないと分からない場合もあります。

それは、アパートが立地の良い所にある場合です。

アパートの敷地の方が、評価額の単価が高い場合ってありますよね。

自宅は昔からの場所にあるけれども、離れたところにある畑が区画整理になったり、または、大きな道が通ったりすることにより、評価額が跳ね上がったので、アパートを建てて相続税の節税対策をした、というような場合です。

このような場合には、きちんと比較をした方がいいですよ。

「その」貸付事業であることに注意

ところで、この貸付事業用宅地については、減額割合や限度面積が小さいことから、適用する際に適用が受けられるかどうかのチェックが甘くなる危険性があります。

この適用を受けるためには、「事業の継続要件」「宅地の保有継続要件」があります。

保有継続要件については、相続税の申告期限までにその宅地を保有していればいいのですが、事業の継続要件の方が注意です。

これは、その宅地を取得した相続人が、その宅地の上で営まれていた亡くなった方の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限まで、その貸付事業を営んでいること、という要件です。

ですから、貸付事業をやっていればいい、という訳ではありません。

亡くなった方と同じ貸付事業をやっていなくてはいけない、ということです。

他のもっと有利な不動産賃貸のやり方を、新たな土地の所有者であるその相続人が見出して、機転を利かせて他の貸付事業用に転じてしまった場合には、その被相続人の貸付事業を引き継いだことにならないことから、特例の適用を受けられなくなる場合がありますので、ご注意を。