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「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」って何?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」について、お話します。

容積率なんて土地の評価に関係あるの?

路線価地域にある土地を評価する場合には、路線価方式で評価します。

「路線価×面積」です。

「容積率が高いと、その分、建物を高く(厳密には延べ床面積を広く)建てられるんでしょ。でも、それって路線価に織り込まれているハズだから、容積率なんて気にしなくていいんじゃない?」

と思われるかもしれません。

その通りです。

容積率は路線価に反映されています。

しかし、容積率が300%と200%の地域にまたがっている土地がある場合、300%の容積率を反映した路線価で全体を評価したら、容積率が200%の土地の部分については、評価額が過大になってしまいますよね。

路線価方式は、その土地が接している道(路線)の路線価を元に評価します。

1本の道にしか接していなければ、その道(「正面路線」と言います)の路線価だけを元に評価します。

でも、正面路線に接していない、土地の裏手側の部分の容積率が低い場合、その部分もひっくるめて正面路線側の高い容積率ベースで評価したら、土地を過大評価してしまうことになる、ということなんです。

高い容積率ベースで全体を評価することになるから減額する

「正面路線価×面積」で評価するのは変更できません。

「それなら、過大評価になる分を別で減額しましょう」というのが、「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」の趣旨です。

具体的には、容積率の異なる地域ごとの「面積」「容積率」を元に「容積率の格差に基づく減額率」を計算し、その減額率の分だけ、評価額を下げて評価します。

容積率が異なっていても減額できない場合がある

次のような場合には、その土地が容積率の異なる地域にまたがっていたとしても、「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」を適用することはできません。

正面路線価が低い容積率ベースの場合

裏手側の方が容積率が高い場合です。

この場合、本来であれば、正面路線価で土地全体を評価すると、土地の裏手側部分については過小評価することになります。

高くなっていないのに減額するのはオカシイので、このような場合は対象外です。

異なる容積率の地域がどちらも道に面している場合

正面路線側と裏手側で容積率が異なることが、問題の発生原因です。

ですから、土地が容積率の異なる地域にまたがっていたとしても、そのどちらの地域も正面路線に接しているのであれば、どちらの容積率も正面路線価に反映しているハズです。

そうなれば、減額する理由は見当たりません。

「容積率の格差に基づく減額率」を計算する場合には、指定容積率と基準容積率のいずれか低い容積率を使用して計算しますので、ご注意を。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

こちらの記事もご参照ください。
1つの土地が容積率の異なる2つの地域にまたがっていたら問題?