相続税専門税理士の富山です。
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
特例の適用パターンはいくつかあり、そのパターンごとの要件を充足する必要があります。
今回は、土地や建物の賃貸借がある場合に、それが有償でなければならないのか、または、無償でなければならないのか、ということについて、お話します。
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特定同族会社事業用宅地等
「特定同族会社事業用宅地等」は、相続財産のうち、特定の同族会社（亡くなった方やその親族が支配している会社）に貸している一定の宅地等です。
その宅地等を同族会社に貸していて同族会社が建物等を建てている
の2つのケースがありますが、この場合、その同族会社に対する貸付けは「有償」であることが要件となります（「相当の対価を得て継続的に貸し付けられている」）。
その同族会社が借りている「その宅地等の上の建物等」は、亡くなった方が所有していなくても、亡くなった方の生計一親族が所有している場合には、適用を受けられる可能性があります。
この場合、亡くなった方の、その建物等の所有者に対する貸付けは「無償」であることが要件です。
特定居住用宅地等
「特定居住用宅地等」は、亡くなった方、または、亡くなった方の生計一親族が住んでいた（住んでいる）一定の宅地等です。
亡くなった方が住んでいた宅地等
その宅地等の上の建物等を亡くなった方ではなく、亡くなった方の親族（生計別でもOK）が所有していた場合でも、適用を受けられる可能性があります。
この場合、
であることが要件です。
亡くなった方の生計一親族が住んでいた宅地等
亡くなった方が建物等を所有していた場合には、生計一親族に対するその建物等の貸付けは、「無償」であることが要件です。
その住んでいる生計一親族が建物等を所有していた場合には、その生計一親族に対するその宅地等の貸付けは、「無償」であることが要件です。
亡くなった方の生計別親族が建物等を所有していた場合でも、適用を受けられる可能性があります。
この場合、
であることが要件です。
特定事業用宅地等
「特定事業用宅地等」は、亡くなった方、または、亡くなった方の生計一親族が事業を営んでいた（営んでいる）一定の宅地等です。
貸付けに関する有償・無償要件は、特定居住用宅地等と同様です（全部「無償」）。
貸付事業用宅地等
「貸付事業用宅地等」とは、亡くなった方、または、亡くなった方の生計一親族が貸付事業（不動産貸付業・駐車場業、自転車駐車場業及び準事業）を営んでいた（営んでいる）一定の宅地等です（「事業」なので当然「有償」）。
貸付けに関する有償・無償要件は、（事業が「貸付事業」になるだけで）特定事業用宅地等と同様、と言いたいところなのですが、次のような場合に注意が必要です。
貸付事業者：亡くなった方の生計一親族
この場合、亡くなった方が生計一親族に建物等を「有償」で貸し付けていても、その生計一親族以外の親族がその宅地等を取得した場合には、適用できる可能性があります。
建物等所有者：亡くなった方の生計一親族
この場合も、亡くなった方が生計一親族に宅地等を「有償」で貸し付けていても、その生計一親族以外の親族がその宅地等を取得した場合には、適用できる可能性があります。
想う相続税理士
