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相続税申告における不動産の共有割合に注意!

想う相続税理士、富山です。

今回は、相続税申告の際の財産評価における不動産の持分について、お話します。

不動産の持分は登記事項証明書に記載されている

土地や建物は、基本的には「登記」されています。

その登記の内容は、登記事項証明書を取得することにより確認することができます。

登記事項証明書には、「権利部(甲区)(所有権に関する事項)」という欄があり、ここに所有者が記載されています。

亡くなった方がご自分で100%所有していた不動産なのか、それとも誰か親戚などと共有で所有していた不動産なのかは、この欄を見れば分かります。

建物については登記されていない場合がある

固定資産の評価証明書や固定資産税の課税明細書を見ると、同じ建物でも「家屋番号」というものがあるものとないものがあったりします。

この家屋番号があるものは、登記されている建物です。

逆に、家屋番号がないものは、登記されていないため、先ほどの登記事項証明書を取得することができません。

登記されていなくても、固定資産の評価証明書や名寄帳を取得したり、固定資産税の課税明細書を確認すれば、持分が分かる場合もありますが、共有の場合には「他何名」という感じで書いてあって、その共有割合が分からない場合があります。

このような場合、市区町村役場が「家屋補充課税台帳」というものを備え付けており、そこに所有者が登録されていますので、市区町村役場で持分を確認することになります。

登記された建物の持分については、法務局で登記事項証明書を取得すれば誰でも調べることができますが、未登記家屋の持分については、それを明らかにする書類の取得が、親族や相続人等(代理人を含む)に限定されています。

想う相続税理士秘書

登記されている所有者が正しくない場合もある

所有者であるということは、普通に考えれば、その不動産の購入資金を自分の財布から出している、ということになります。

しかし、お金を出さないで所有者になっている場合もあります。

昔の話ですが、夫婦共有のご自宅として登記されているけれども、実際にお金を出したのは亡くなった旦那さんだけだった、ということで、相続税の税務調査で指摘された経験があります(お客様に確認したらその通りでした)。

税務署は、相続があった場合、亡くなった方やその親族の過去のお金の動きをチェックします。

また、不動産の登記に関する情報は、法務局から税務署に伝わっているため、その情報と預金の動きを付き合わせた際に、共有で購入したのに旦那さんの方の預金しか動いていない、それも購入代金が丸々旦那さんの預金から振り込まれている、なんていうことがあれば、税務署はその点を追及してくる、ということです。

想う相続税理士

共有になっていても、亡くなった旦那さんがお金を全部出しているのであれば、そのご自宅は丸々相続財産となりますので、ご注意を。