相続税専門税理士ブログ

賃貸物件の相続と借入金の引継ぎの注意点

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続財産の中に、賃貸物件と、その賃貸物件を取得した際の借入金がある場合の注意点について、お話しします。

借入金を引き継ぐと相続税が安くなる

相続税は、土地や預貯金などのプラスの財産だけで計算するのではなく、借入金や葬式費用などのマイナスの財産と言われるものも考慮して計算します。

預貯金を1億円相続しても、借入金を8,000万円引き継げば、1億円が入ってきても、8,000万円が出て行ってしまうワケですので、実質的に相続するのは1億円△8,000万円=2,000万円ということになりますから、その2,000万円に対して相続税を納めるということになります。

このようにプラスの財産からマイナスの財産を控除して相続税の課税対象を計算することを、「債務控除」と言います。

亡くなった方が賃貸物件を有していて、その賃貸物件を取得した際の借入金が残っている場合、通常は、その賃貸物件と借入金は同一の方がセットで相続することが多いハズです。

遺産分けの話し合いになれば、借入金だけを相続するのは誰だって嫌ですし、「その賃貸物件を取得するためにできた借入金なんだから、賃貸物件をもらう相続人が相続すべきだ、賃貸収入だって入るでしょ、そこから返せばいいじゃない」という話になりますよね。

想う相続税理士秘書

セットで相続すれば、賃貸収入について所得税の確定申告をする際、その借入金の利息が経費になりますので、その分、所得税が安くなります。

借入金が多すぎると相続税が高くなる

上記でお話したように、基本的には賃貸物件とその借入金はセットで相続することが多いと思いますが、賃貸物件の相続税評価額が下がっていて、借入金の残高が多い場合、債務控除した後の金額がマイナスになる場合があります。

例えば、相続人Aさんが賃貸物件4,000万円と借入金5,000万円を相続し、相続人Bさんが預貯金1億円を相続したとします。

この場合、全体でみると、プラスの財産(4,000万円+1億円=1億4,000万円)からマイナスの財産(5,000万円)を控除し、9,000万円(=1億4,000万円△5,000万円)に対して相続税がかかると思われるかもしれません。

しかし、実際には、このAさん・Bさんそれぞれで債務控除した後に金額を合算します。

そして、合算する前の金額がマイナスになっている場合には、ゼロとして合算します。

ですから、
Aさん:4,000万円△5,000万円=△1,000万円→0円
Bさん:1億円
合計:0円+1億円=1億円

となり、1億円に対して相続税がかかります。

マイナスが切り捨てられることにより、(9,000万円に対する相続税よりも)相続税が高くなります。

マイナス切り捨てによる相続税増税を回避すると所得税が増税になる

そこで、借入金5,000万円のうち、1,000万円をBさんが相続するとします。

そうすると、
Aさん:4,000万円△4,000万円=0円
Bさん:1億円△1,000万円=9,000万円
合計:0円+9,000万円=9,000万円

となり、9,000万円に対する相続税を納めることになりますから、相続税は増税にならないのですが、Aさんがその賃貸物件に係る不動産所得を確定申告する際には、4,000万円の借入金に対する利息しか払っていませんので、その利息しか経費にならず、Bさんが支払う1,000万円の借入金に対する利息は経費にすることができません。

賃貸物件を共有で相続した場合にも注意

上記の借入金をAさんが全部相続する代わりに、預貯金1億円もAさんが相続するとします。

Bさんが何も相続できないのはカワイソウなので、賃貸物件をAさん・Bさんが1/2(2,000万円)ずつ共有で相続するとします。

こうすると、
Aさん:2,000万円△5,000万円+1億円=7,000万円
Bさん:2,000万円
合計:7,000万円+2,000万円=9,000万円

ですから、マイナスの切り捨ても発生しません。

Bさんも、借入金なしで賃貸物件を相続できます。

この場合、借入金はAさんが100%相続していますので、その利息は、全部Aさんの確定申告で経費にすることができるのでしょうか?

経費にできるのは、その利息の半分だけです。

所得税基本通達(一部抜粋)
38-8の9 被相続人が借入金により取得した固定資産を相続により取得した場合
被相続人が借入金により取得した固定資産(既に被相続人が使用していたものを除く。)を相続人が相続又は遺贈により取得した場合において、当該相続人がその借入金を承継したときは、次に掲げる金額のうちいずれか低い金額に相当する借入金は、当該相続人が相続開始の日において、当該固定資産の取得のために借り入れたものとして取り扱う。
なお、被相続人が固定資産を取得するために要した借入金の利子のうち、相続開始の日までの期間に対応する部分の金額は法第60条第1項の規定により計算した取得費又は取得価額に算入するのであるから留意する。
(1)当該相続人が承継した借入金の額
(2)次の算式により計算した金額 イ×ロ/ハ
イ:被相続人が借り入れた資金のうち相続開始の日における残存額
ロ:当該固定資産のうち、当該相続人が取得した部分の相続開始の日における価額
ハ:当該固定資産の相続開始の日における価額

想う相続税理士

利息を払っていても、相続した割合までしか経費にならない、ということです。