相続税専門税理士の富山です。
今回は、貸家やアパートを生前贈与する場合の注意点について、お話しします。
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収益物件を贈与することは相続対策として有効
古い貸家やアパートでも、入居者の方がずっと住み続けてくださっているような物件については、生前に贈与するのも相続対策として有効です。
年が経過するにつれ、借金の返済も終わり、その貸家やアパートの固定資産税評価額もかなり低額になっている、というような場合には、贈与する物件としては、魅力的な財産となります。
このような物件を、例えば父親から子供へ贈与した場合、贈与後の家賃収入については、当然、父親に帰属せず、新所有者である子供の所得となるため、将来の相続財産となる父親の預金残高が家賃収入によって増えることを抑えることができます。
貸家やアパートの贈与は負担付贈与に注意
入居者の方から敷金を預かっている場合には、貸家やアパートの生前贈与には注意が必要です。
貸家やアパートを単純に贈与するだけであれば、通常、固定資産税評価額の70%相当額（借家権割合30%を控除した金額）の贈与となりますが、敷金を預かっている場合には、父親子供間で敷金の引継ぎをしなくても、子供は当然に敷金を引き継ぐものとされています。
父親が敷金の返還義務を負っている状態で子供に対して貸家やアパートを贈与した場合には、「負担付贈与」に該当します。
負担付贈与とは、財産をもらう方（受贈者）に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与のことを言います。
この場合、「貸家やアパートの時価（通常の取引価額）から敷金負担額を控除した金額の贈与」になります。
その貸家やアパートの時価が高い場合には、予想以上の贈与税が発生してしまう可能性があります。
敷金相当額の贈与を同時に行うと？
このような場合、貸家やアパートの贈与と一緒に、敷金相当額の現金を同時に贈与すれば、敷金返還義務を承継させる意図が父親と子供の間においてない、と認められるようになります。
つまり、負担付贈与ではない、ということになります。
この場合、贈与される敷金相当額の現金は、敷金とイコールであるため、贈与税は課税されません。
結果的に、贈与税の課税価格は「固定資産税評価額の70%相当額」ということになります。
想う相続税理士
