相続税専門税理士の富山です。
今回は、貸し付けられている雑種地の評価について、お話します。
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（1）賃借権の目的となっている雑種地
財産評価基本通達87《賃借権の評価》の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価
雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする。
（1） 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。）の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》に規定する割合（以下「法定地上権割合」という。）又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
（2） （1）に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。
地上権（借地借家法（平成3年法律第90号）に規定する借地権又は民法第269条の2第1項（地下又は空間を目的とする地上権）の地上権に該当するものを除く。以下同じ。）及び永小作権の価額は、その残存期間に応じ、その目的となつている土地のこれらの権利を取得した時におけるこれらの権利が設定されていない場合の時価に、次に定める割合を乗じて算出した金額による。
残存期間が10年以下のもの
100分の5
残存期間が10年を超え15年以下のもの
100分の10
残存期間が15年を超え20年以下のもの
100分の20
残存期間が20年を超え25年以下のもの
100分の30
残存期間が25年を超え30年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの
100分の40
残存期間が30年を超え35年以下のもの
100分の50
残存期間が35年を超え40年以下のもの
100分の60
残存期間が40年を超え45年以下のもの
100分の70
残存期間が45年を超え50年以下のもの
100分の80
残存期間が50年を超えるもの
100分の90
地上権（借地権又は民法第二百六十九条の二第一項（地下又は空間を目的とする地上権）の地上権に該当するものを除く。以下この条において同じ。）及び永小作権（以下この条において「地上権等」という。）の価額は、次の各号に掲げる地上権等の区分に応じ、その目的となっている土地の課税時期における当該地上権等が設定されていないものとした場合の時価に、当該各号に定める割合を乗じて計算した金額による。
一 残存期間が十年以下であるもの 百分の五
二 残存期間が十年を超え十五年以下であるもの 百分の十
三 残存期間が十五年を超え二十年以下であるもの 百分の二十
四 残存期間が二十年を超え二十五年以下であるもの 百分の三十
五 残存期間が二十五年を超え三十年以下であるもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
六 残存期間が三十年を超え三十五年以下であるもの 百分の五十
七 残存期間が三十五年を超え四十年以下であるもの 百分の六十
八 残存期間が四十年を超え四十五年以下であるもの 百分の七十
九 残存期間が四十五年を超え五十年以下であるもの 百分の八十
十 残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十
ただし、その賃借権の価額が、次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。）
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
（ロ）残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
（ハ）残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
（ニ）残存期間が15年を超えるもの 100分の20
ロ イに該当する賃借権以外の賃借権
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額
（2）地上権の目的となっている雑種地
相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価
同上
同上
（3）区分地上権の目的となっている雑種地
財産評価基本通達87-2《区分地上権の評価》の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価
雑種地に係る区分地上権の価額は、27-4《区分地上権の評価》の定めを準用して評価する。
区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。
（注）1 「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定）別記2《土地利用制限率算定要領》に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。
（4）区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地
財産評価基本通達87-3《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価
雑種地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の自用地としての価額を基とし、27-5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めを準用して評価する。
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