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老人ホーム等に入居する前にご自宅に同居親族がいた場合の小規模宅地等の特例の適用

相続税専門税理士の富山です。

ご病気などにより空家となっていたご自宅の敷地が特定居住用宅地等に該当する場合

前回、相続税の計算における小規模宅地等の特例の「特定居住用宅地等」の適用について、亡くなった方が、入院したり、老人ホーム等に入居等したことにより、ご自宅が空家になった場合をメインに、お話しました。

今回は、老人ホーム等に入居する前に、ご自宅に同居親族がいた場合(老人ホーム等に入居されても空家にならないパターン)をメインに、お話します。

生計一親族が死亡日までご自宅にずっとお住まいになっている場合

亡くなった方が、老人ホーム等入居前は、ご自宅で生計一親族と同居されていて、入居後は、その生計一親族だけが引き続きご自宅にお住まいになっていた場合はどうなるでしょうか?

租税特別措置法
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
居住の用(居住の用に供することができない事由として政令で定める事由により相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合(政令で定める用途に供されている場合を除く。)における当該事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用を含む。同項第2号において同じ。)に供されていた宅地等

租税特別措置法施行令
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
3 法第69条の4第1項に規定する政令で定める用途は、同項に規定する事業の用又は同項に規定する被相続人等(被相続人と前項各号の入居又は入所の直前において生計を一にし、かつ、同条第1項の建物に引き続き居住している当該被相続人の親族を含む。)以外の者の居住の用とする。

上記の「被相続人等」とは、「亡くなった方」+「亡くなった方の生計一親族」です。

被相続人等(カッコ書きも含む)以外の方が住んでいたらアウトですが、生計一親族は「被相続人等」なので、上記措置法に定める除外用途に該当せず、特定居住用宅地等に該当し得ます。

生計一親族が入居後は生計別となりご自宅にずっとお住まいになっている場合

上記のケースと違う点として、入居後、その同居親族の方が生計別になった場合はどうでしょうか?

このケースは、「入居直前は生計一で、入居後も引き続きご自宅に居住している」ということで、まさに上記施行令のカッコ書きに該当しますので、特定居住用宅地等に該当し得ます。

生計一親族が入居後は引っ越して賃貸住宅にお住まいになっている場合

上記のそれぞれのケースと違う点として、亡くなった方の老人ホーム等への入居を機に、同居親族の方もご自宅を出られて借家住まいをしている場合はどうなるでしょうか?

このケースは、結果として入居後は空家になっていますので、除外用途に全く該当せず(入居後は使われていない)、特定居住用宅地等に該当し得ます。

想う相続税理士

最後のケースでは、その賃貸住宅に引っ越した親族が「家なき子」の要件を満たし、そのご自宅の敷地を相続で取得すれば、特定居住用宅地等として、小規模宅地等の特例を適用することができます。