毎日更新ブログ

賃貸借契約の更新は「新たな貸付け」に該当し小規模宅地等の特例は適用不可?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の計算における貸付事業用宅地等(小規模宅地等の特例)の適用要件について、お話します。

3年以内新規貸付開始でなければ事業の規模は問われない

相続税の2大減税特例である小規模宅地等の特例は、一定の居住用または事業用宅地について、評価額を減らすことができる制度です。

その特例適用パターンの中に、「貸付事業用宅地等」というモノがあり、一定の貸付事業の用に供されていた宅地等が、この対象となります。

ただし、この貸付事業用宅地等は、平成30年度の税制改正により、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」は対象外とされました。

つまり、逆読みすると、3年以内に貸付が開始したものでなければOKということです。

そして、その場合には、その貸付事業が事業的規模なのか等、特定貸付事業(貸付事業のうち準事業以外のモノ)に該当するかどうかは問われません。

3年以内に貸付が開始したモノはダメとは言いつつ、一定の要件を満たす場合にはOKの場合があり、その場合に事業の規模の話が出てきます。

想う相続税理士秘書

賃貸物件の契約期間は2年が多いけど・・・

アパートなどの賃貸物件については、契約期間が2年で、2年経ったら、借主の希望により更新したり、自動更新するようになっている、というケースが多いのではないでしょうか。

ということは、2年契約の場合、相続開始前3年以内に必ず契約期間が終了します。

更新することにより、賃貸は継続しますが、この契約の更新(「新」の文字が含まれていますが)は、「新たに貸付事業の用に供された」ことになるのでしょうか?(結果として、貸付事業用宅地等の適用は受けられないのでしょうか?)

「新たに貸付」の定義とは?

租税特別措置法関係通達
69の4-24の3 新たに貸付事業の用に供されたか否かの判定
措置法第69条の4第3項第4号の「新たに貸付事業の用に供された」とは、貸付事業の用以外の用に供されていた宅地等が貸付事業の用に供された場合又は宅地等若しくはその上にある建物等につき「何らの利用がされていない場合」の当該宅地等が貸付事業の用に供された場合をいうことに留意する。

想う相続税理士

契約が更新された場合、更新前の状態は、「貸付事業の用『以外』の用に供されていた状態」や、「何らの利用がされていない状態」ではなく、貸付事業の用に供されていて、それが更新により、貸付事業の用に供されるワケですから、「新たに貸付」には該当しないことになります。